¿Qué documentos necesito?
Los requisitos cambian según pagues de contado o con préstamo. Esta es la base con la que trabajamos en la asesoría.
| Documento | De contado | Con financiamiento |
|---|---|---|
| Pasaporte vigente (copia completa) | Sí | Sí |
| Comprobante de fondos | Sí | Sí, para entrada, costos de cierre y reservas |
| Estados de cuenta bancarios | Sí, para mostrar el origen del dinero | Sí, al menos los últimos 2 meses |
| Rastro de las transferencias | Sí | Sí |
| Carta de referencia bancaria | No suele pedirse | Solo algunos bancos |
| Documentos de la LLC | Si compras con empresa | Si compras con empresa |
¿Cómo envío el dinero desde Ecuador?
El dinero se envía por transferencia internacional desde tu banco en Ecuador a la cuenta de depósito en garantía (escrow) del cierre. Nunca a una cuenta personal.
Ecuador ya usa el dólar, así que no pagas tipo de cambio. Sí pagas el impuesto a la salida de divisas (ISD), cuya tarifa general en 2026 es del 5% del monto que envías. Están exentas las transferencias de hasta tres salarios básicos (USD 1.446) por quincena. Ver detalle en el SRI.
¿Me pueden financiar siendo ecuatoriano?
Sí. Trabajamos con bancos y brokers de Estados Unidos que prestan a extranjeros con préstamos Foreign National, DSCR e ITIN. En propiedades construidas la entrada es desde el 30% con financiamiento del 70%. Muchos préstamos DSCR no piden historial de crédito en Estados Unidos ni declaraciones de impuestos.
¿Qué costos e impuestos debo considerar?
Además del precio, hay costos de cierre, impuesto predial anual, mantenimiento del edificio y seguro. Al vender, aplica FIRPTA, una retención del IRS para vendedores extranjeros.
| Concepto | Cuándo | Referencia |
|---|---|---|
| Costos de cierre | Al comprar | 3% de contado · 6% con financiamiento |
| Impuesto predial (Miami) | Cada año | 1,78% del valor tasado |
| Mantenimiento del edificio (HOA) en Miami | Cada mes | Cerca de USD 14 por m²: un departamento de 50 m² paga unos USD 700 al mes. Incluye seguro del edificio, áreas comunes y amenidades. El valor exacto se confirma en la compra. |
| Seguro del departamento (HO-6) en Miami | Cada año | Desde unos USD 1.200 a 1.400 al año. Cubre el interior y tus pertenencias; la estructura la cubre el seguro del edificio. |
| Seguro de casa en Orlando | Cada año | Entre USD 1.300 y 3.400 al año, unos USD 2.150 en promedio, según el techo y la zona. |
| FIRPTA | Al vender | Retención general del 15% sobre el precio de venta |
Paso a paso desde Quito o Guayaquil
- Asesoría de 1 hora en Quito, en Samborondón o por videollamada.
- Precalificación de tu perfil con bancos aliados.
- Selección y oferta de la propiedad, con firma a distancia.
- Estructura a tu nombre o con LLC, con abogados aliados.
- Cierre y entrega, con administración de la renta si la quieres.
¿Estás en Ecuador? Reúnete con nosotros el 17 de octubre en Quito o el 20 de octubre en Samborondón.
Preguntas frecuentes
¿Necesito visa para comprar en Miami?
No para comprar. Sí necesitas visa de turista para viajar a conocer o usar la propiedad.
¿Cuánto pago de ISD al enviar el dinero?
La tarifa general en 2026 es del 5% del monto transferido, con una exención de hasta tres salarios básicos por quincena.
¿Puedo rentar mientras vivo en Ecuador?
Sí. Administramos la propiedad en renta corta o anual mientras estás en Ecuador.
¿La propiedad me da residencia?
No. Comprar una propiedad no otorga residencia en Estados Unidos.
Fuentes: SRI, Impuesto a la Salida de Divisas · IRS, FIRPTA withholding · Miami-Dade Property Appraiser, tasas 2026 · cuotas HOA de Miami 2026 · seguro de condominios en Miami 2026 · seguro de casas en Orlando 2026.